平成マンション物語【第七十八話】不動産の二重譲渡は、登記の先後で決まります。

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平成マンション物語【第七十八話】不動産の二重譲渡は、登記の先後で決まります。

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　平成マンション物語（ブログ編）にお立ち寄り下さり
ありがとうございます。

☆今日のニュース☆

　今日は、ちょっとしたトラブルが発生しました。

　今回撤去する既設建物に吹き付けられている
アスベストの除去に関する法的な届け（大気汚染防止法、
労働基準法）をしています。

　この届出書類の本社での事前確認を完全にすっ飛ばして
しまいました。
　この届けは、受注業者が提出することになっているので、
社内の環境管理部署の事前確認が必要であることに気がつ
きませんでした。

　明日は、本社へ行って事情を説明しなければなりません。

　お役所では、すでに受理されているのですが、そんなこと
で、すっ飛ばしたことが正当化されるわけではありませんね。

　下手をすると工事を止められる可能性があります。

　少々、ピンチ。

　でも、「よし面白くなってきた」精神で頑張ります。

☆─☆─☆─☆─☆─☆─☆─☆─☆─☆─☆─☆
☆今日の物語☆

日曜日の事案は、至って簡単。登場人物は、三人だけ。

マンションの所有者だったＡさんが、ＢさんとＣさんの
二人の買主にマンションを売ってしまった。

さて、Ａさん、Ｂさん。どちらに所有権が移転した
のでしょうか？

先日からお話しているように、売買契約は、諾成契約
（契約の成立に対象となる物の引渡しを必要としない
契約）です。

ですから、ＡさんがＢさんと売買契約を結んだ時点で、
このマンションの所有権はＢさんに移転します。

とすれば、無権利者であるＡさんから208号室を譲り受
けたＣさんはもちろん、無権利者となるはずです。

従って、Ｂさんが有効に所有権を取得できそうな感じ
がします。

しかし、不動産の場合には、ちょっと事情が異なります。

すなわち、所有権などの物権の得喪や変更は、登記をし
なければ、第三者に対抗できないとする「177条」があ
ります。

ですから、登記を先に備えたほうが、相手方に物権変動
を主張できる（ここでは、所有権の移転の事実を主張で
きる）ということです。

これは、物権という排他的な強い権利を法律的に守るた
めには、登記という手続きをしてくださいということです。

すなわち、「登記を先に備えたほうが勝つ」というルール
を作ることで、手数料がかかってもみんながキチンと登記
をするようになる。

そうすれば、登記への信頼がＵＰする。というわけです
（不動産取引の安全を確保するといいます）。

売買の順番では決まらないので、要注意ですね。

この事例では、たとえＣさんが、Ａ－Ｂ間の売買の事実を
知っていたとしても、Ｃさんが先に登記を備えれば、
Ｃさんの勝ちになります。

では、仮に、ＣさんがＢさんに損害を加えるため、執拗に
Ａさんに売却を迫り、殆ど無理やりに登記を備えたような
場合はどうでしょうか？

この場合は、Ｃさんは、たとえ登記を持っていても、物権
変動の事実をＢさんに主張することができず、Ｂさんは、
登記なくしてＣさんに対し、所有権移転の事実を主張する
ことができます。

これは、「背信的悪意者排除論」というものです。

こんなＣさんを保護しても、不動産取引の安全を保護する
ことにはならないというわけですね。

次回ももうすこしこの二重譲渡の事案に触れてみます。

「177条の第三者って？」という物語です。

応援よろしくお願いします。

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最後までお読みくださりありがとうございました。
平成マンション物語管理人　ＯＴＴＯ（おっと）
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